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■売買
「売った」「買った」の意思表示の合致により、売買契約が成立し、買主は売主に代金を支払い、売主は買主に目的物を引き渡し、所有権が移転します（同時履行）。
不動産売買の場合、手付けで契約、残代金を支払うと同時に不動産の所有権が移転するということが一般的です。そして、この残代金支払時、つまり決済時に、司法書士が立ち会います。
通常、買主さんは銀行等からの借り入れがありますので、立会いは、銀行等で行ないます。買主さんの借り入れで売買代金を払い、売主さんはローンの残債（あればですが）を返済します。
お金の流れは、＜買主の借り入れ金融機関→（住宅ローン等）→買主→（売買代金）→売主→（住宅ローン等の返済）→売主の借り入れ金融機関＞となります。
一方、登記は、＜売主の担保権抹消→所有権移転（売買）→抵当権設定（買主）＞となります。
実は、お金の流れと登記の流れは逆になっています。 |
■贈与
「あげます」「もらいます」の契約により、所有権が、贈与者から受贈者に移転します。 |
■財産分与
「離婚」によって、不動産を、元夫（元妻）から元妻（元夫）へ分与するとき、財産分与による所有権移転登記をします。
財産分与による所有権移転登記は、離婚によって発生するものなので、登記名義人たる元夫（元妻）の氏名変更や住所変更も併せてする必要があるケースもあります。
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■必要な書類
売買や贈与による登記において必要な書類を記します。
＜売主・贈与者＞
（1）登記済証・登記識別情報（なければ本人確認情報）
（2）印鑑証明書（三ヶ月以内）
（3）登記原因証明情報（契約書等）（司法書士が作成する報告書タイプ）
（4）評価証明書（登録免許税算出のため）
（5）委任状（通常、司法書士が作成する）
＜買主・受贈者＞
（1）住民票
（2）委任状（通常、司法書士が作成する） |
■税金
登記の際には、登録免許税という税金がかかります。
また、その他に、不動産取得税、譲渡所得税、固定資産税・都市計画税、贈与税等、いろいろな税金がかかってくる場合があります。しかし、これらの税金、特に贈与税については、意外と盲点となっています。なお、税金につきましては、税務署・都税事務所・各自治体等、あるいは税理士さんにご確認ください。 |
確定申告の時期になりますと、ある登記が増えるようです。それは、持分の更正登記です。更正登記とは、実体と誤って登記をしてしまった場合に、それを実体に直す登記のことです。
通常、買主さんが共有となる場合（不動産を複数で持分で取得する）、出資した割合に応じて、その不動産の持分を決めます。
売買代金3000万円。夫婦の共有。出資は夫2000万円、妻1000万円とする。
夫持分：2000万円/3000万円＝2/3
妻持分：1000万円/3000万円＝1/3
しかし、当初は何も考えず、分かりやすく、夫持分1/2、妻持分1/2で登記したとします。
この場合、実は妻は、1/6の持分を多く取得していることになります（1/2-1/3）。
すると、この1/6の持分については（500万円）、夫から贈与を受けたとこととなり、贈与税が…となってしまいます。そこで、あわてて、持分を直すこととなります。 |
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