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■住宅ローンのある個人債務者再生
「住宅ローンを抱えた債務者が、住宅を手放すことなく債務を整理することができる」というのが個人債務者再生の趣旨ですので、消費者金融等の借金のほかに住宅ローン（住宅に抵当権設定登記がされている）がある場合、個人債務者再生を原則として選択することとなります。
以下、住宅ローンがある場合の個人債務者再生（住宅資金特別条項付の個人債務者再生）のことを、「住宅ローン再生」とします。 |
■住宅ローン再生が使えない場合
住宅ローンがあれば全て住宅ローン再生が使えるかというと、法律上、そうはなっていません。例えば、住宅ローン以外の担保権設定登記がされている場合は、住宅ローン再生は使えません。従って、消費者金融の抵当権（根抵当権）設定登記がされている場合は、住宅ローン再生は使えません。
当事務所においても、住宅ローンの抵当権設定登記のほかに、消費者金融の抵当権（根抵当権）設定登記がされていたケースが何件かありました。住宅ローン再生を使いたくても使えなかったので、非常に悔しい思いをしました。
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■事前協議
「再生債務者は、住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出する場合には、あらかじめ、当該住宅資金特別条項によって権利の変更を受ける者と協議しなければならない。（規則）」となっています。
そこで、当事務所において、住宅ローン再生を行う場合、必ず、ご本人と同行のうえ、住宅ローン会社と事前協議を行なうようにしています。事前協議とは、債務者は現在どういう状態か、どのような再生計画で住宅ローンを返済をしていくのか等を、住宅ローン会社と事前に話し合うことです。
しかしながら、事前協議については、住宅ローン会社によっていろいろあるようなので、これは住宅ローン会社の指示に従うようにしています。「そのまま型」の場合、事前協議は不要という住宅ローン会社もあれば、事前協議は必要と言う住宅ローン会社もあり、さまざまです。 |
■銀行（信用金庫等も含む）口座との絡み
銀行等から住宅ローンを借り入れた場合の毎月の返済は、同じ銀行等の口座からの引き落としとなっています。
個人債務者再生を行なうことを、住宅ローン会社である銀行等に通知した場合、銀行等によっては、その時点で、口座を凍結するところもあるようです。
また、住宅ローンの引き落とし口座が、クレジット会社への返済の引き落とし口座にもなっていることもあります。このような場合、住宅ローンは引き落としてもらいつつ、クレジット会社への引き落としはストップしてもらうようにするため、銀行等と相談する必要があります。 |
■住宅ローンの弁済許可（住宅資金貸付債権の一部弁済許可）
法律上、再生手続開始決定が出ますと、再生債権者に対する手続外の弁済は、禁止されます。これは、住宅ローンであっても例外ではありませんでした。しかし、それだと、多額の遅延損害金が発生することとなり、再生計画の履行可能性に影響を与え、住宅資金貸付債権に関する特則の利用を妨げる要因になる恐れがある等の指摘がされていました（開始決定から再生計画認可決定が確定するまでの間が弁済禁止となるので、その期間について遅延損害金が発生し、その損害金も再生計画の返済期間で返済していかなければならない）。
そこで、法律が改正され、再生債務者は、一定の要件を満たせば、再生手続開始決定後でも、裁判所の許可を得て、住宅ローンを弁済することが可能となりました。
＜要件＞
（1）再生債務者が再生手続開始後に住宅資金貸付債権の一部を弁済しなければ住宅資金貸付契約の定めにより、当該住宅貸付債権の全部または一部について期限の利益を喪失することとなる場合
（2）住宅資金特別条項を定めた再生計画案の認可の見込みがある場合
*（1）は、住宅ローンについて「期限の利益を喪失していないこと」となります。つまり、既に期限の利益を喪失している場合は、この弁済許可が受けられないことになります。 |
■住宅資金特別条項
住宅ローン再生においては、住宅資金特別条項を再生計画案の中に盛り込まなければなりませんが、住宅資金特別条項の内容は、次のとおりです。
（1）期限の利益回復型
（2）最終弁済期延長型
（3）元本据置型
（4）同意型
*（1〜3）は住宅ローン会社の同意不要 |
■そのまま型
住宅ローンについて、期限の利益を喪失していなければ、裁判所の許可を得ることによって、住宅ローンを弁済し続けることができるようになりました。
当事務所において受けた住宅ローン再生（数は少ないですが）を見ていますと、住宅ローンだけは、毎月なんとか払っている方ばかりです。
つまり、相談に来たときでも、住宅ローンだけはちゃんと遅れずに返済していて、期限の利益を喪失しているというようなケースはないのが実情です。おそらく、こういうケースの方が多いのではないでしょうか。
このような場合、再生計画によって、わざわざ住宅ローンの返済方法等を変更する必要性はほとんどないでしょう。上記の弁済許可を得て、今までどおり住宅ローンを返済していくことができるのですから。
このように、今までどおり住宅ローンを返済していく場合の住宅資金特別条項のことを、「そのまま型」とよんでいますが、実はこれ、法に規定はありません（法に規定があるのは、上記（1〜4）です）。
「そのまま型」の場合、再生計画によって権利変更はされませんが、それでも再生計画案には、当初の契約どおり弁済していく旨を記載しなければなりません。記載しなければ、再生計画が不認可となりますので。なお、「そのまま型」の再生計画案の記載の仕方は、「期限の利益回復型」をベースにします。
当事務所において受けた住宅ローン再生は、今のところ、全てこの「そのまま型」です。 |
■住宅ローンと清算価値
住宅ローンがあるということは、住宅を所有しているということですので、その清算価値も考えなければなりません。
通常は、オーバーローン（住宅の査定額≦住宅ローンの残高）ですので、この場合は、清算価値はゼロとなりますので、気にする必要はありません。
一方、「住宅の査定額＞住宅ローンの残高」の場合、その差額は清算価値となりますので、注意が必要です。 |
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